Договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, как правило, заключает арендодатель – собственник имущества, и он непосредственно ведет расчеты с РСО.
Новый собственник должен заключить договоры от своего имени с поставщиками коммунальных услуг. В дополнительном соглашении к договору купли-продажи здания можно указать, что прежний хозяин до переоформления отношений с коммунальными службами сам оплачивает счета за их услуги. После этого он перевыставляет документы новому собственнику.
Есть еще третий вариант. На то время, пока прямой договор с энергоснабжающей организацией не подписан, можно оформить с бывшим владельцем помещения посреднический договор. Например, агентский. Тогда агент (в данном случае прежний собственник) обязуется за символическое вознаграждение приобретать коммунальные услуги для принципала (нового собственника). Причем агент действует от собственного имени, но за счет принципала. Таким образом, бывший владелец выступает посредником в расчетах между коммунальными службами и новым собственником.
Затраты на коммунальные расходы по объекту аренды арендодатель перевыставляет на арендатора.
Возместить такие затраты арендодатель может тремя способами – включить коммуналку в состав арендной платы, перевыставить расходы по отдельному счету или оформить посреднический договор. В исключительных случаях арендодатель может договориться с арендатором, чтобы он заключил прямой договор с коммунальными службами.
Стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор может компенсировать арендодателю в составе арендной платы. Как правило, в этом случае сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированной платы за аренду и переменного платежа по коммунальным услугам, которые арендатор потребил в расчетном периоде.
Стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор может компенсировать арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей. Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливает договор аренды (п. 1 ст. 615 ГК). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК). При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных ресурсов.
Арендатор может заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг. Но посреднический договор нужно заключить раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12, от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55).
Арендатор с согласия арендодателя может напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг. Например, в отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями. Дело в том, что субабонент-арендатор, получивший доступ к ресурсам абонента-арендодателя, способен потреблять энергию самостоятельно. Это позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 ГК.
Как учесть перевыставление коммунальных услуг, читайте в рекомендациях Системы Главбух.
Как учесть перевыставление коммунальных услуг
